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Graves problemas de congestión, faltas de vías de conexión y aumentos constantes en el precio de las viviendas en el Gran Valparaíso son algunas de las conclusiones que se derivan de un estudio realizado por Inciti, empresa especialista en investigación urbana e inmobiliaria.

El documento incluye las comunas de Valparaíso, Viña del Mar, Quilpué, Villa Alemana y Concón, y para la estimación de hogares y su distribución en grupos socioeconómicos se utilizó información de los censos efectuados desde 1970 a 2002; el parque físico de la ciudad según registros del Servicio de Impuestos Internos (SII) y filtros por GSE de acuerdo al estándar de mercado.

El análisis se hizo entre mayo y agosto de 2015, y en cuanto a la información de actividad de mercados inmobiliarios, ella corresponde a encuestas en salas de ventas realizadas semestralmente por la firma Inciti entre enero de 2010 y agosto de 2015, cotejados con datos de la división regional de la Cámara Chilena de la Construcción.

PROYECCIONESEl documento enfatiza que en la actualidad existen en la zona 345 mil hogares donde residen cerca de 1 millón de personas, el 65% de las cuales tiene ingresos mensuales por debajo de los $ 880.000.

Lo relevante es que para los próximos diez años se proyectan 100 mil nuevos hogares, lo cual en el escenario actual resulta un desafío considerando, entre otros factores, las restricciones en cuanto a los congelamientos existentes en el área y el encarecimiento de las viviendas nuevas, especialmente en Viña del Mar.

"Es lógico pensar que dada la escasez de suelo en la 'ciudad de abajo', y de no habilitarse nuevas zonas en la 'ciudad de arriba', los precios debieran seguir en aumento en el mediano plazo", comenta el gerente general de Inciti, Marcelo Bauzá.

En esa línea, el ejecutivo agrega que "mirando la evolución de los precios de suelo en los últimos 10 años, resulta evidente que la falta de suelo ha generado un gran incremento, especialmente en los productos de sectores medios". Eso sin contar el aumento que se prevé a raíz del denominado "efecto IVA" y las restricciones bancarias al crédito, ya que los bancos solo financiarán el 80% de las viviendas y no el 90% como era lo usual.

Valores de viviendas

En cuanto a los valores de una propiedad, de acuerdo al estudio, el precio promedio de un departamento nuevo en el Gran Valparaíso alcanza los $ 84 millones, mientras que el de una casa llega a $ 140 millones. En lo que respecta a la comercialización, el informe enfatiza que la media mensual de venta en el mercado es de 380 departamentos y 80 casas.

"El plan de Viña está hoy en valores en torno a las 60 a 120 UF/m2, hacia el Oriente en torno a las 45 UF/m2. Adicionalmente, con los congelamientos de los PRC, todos los cuales han planteado revisar las densidades del plan bajo por los problemas viales, es claro que la ciudad necesita urgente proveer de suelo viable para absorber las necesidades futuras", agrega el ejecutivo, manifestando que en la actualidad no existe prácticamente ningún suelo viable para viviendas.

"Las casas, en general, hoy no son viables en Valparaíso y Viña, especialmente en los estratos medio-altos, medios y bajos", dijo el ejecutivo.

El documento consigna, además, que en la zona de estudio existen 32 mil hectáreas consolidadas para construir, donde la mayor parte está ubicada en la zona de Quilpué-Villa Alemana (10.200), Valparaíso (9.400), Viña del Mar (9.100), Concón (2.000) y también se individualiza Curauma (1.300). También se menciona que son 6 mil las hectáreas por consolidar.

En total, la zona suma 26 millones de metros cuadrados edificados, de los cuales el 80% corresponde a Vivienda. En el listado le siguen Comercio (7%), Educación e Industria (5%), Oficinas (3%) y Otros (1%). De acá a diez años más se necesitarían edificar 7,6 millones de metros cuadrados más, lo que implica también 1.600 hectáreas netas de suelo.

Congestión

El documento también deja patente la congestión que se produce en la parte baja, debido a que allí se concentra la mayor parte de las viviendas y, por consiguiente, el flujo vehicular.

"No existe una única solución al problema de la congestión, se trata de un conjunto de medidas a implementar que permitirían progresivamente solucionar los desequilibrios que hoy tiene el sistema urbano del Gran Valparaíso", manifestó Bauzá, quien enfatiza que una de las alternativas es mirar el desarrollo hacia los sectores de arriba contando con vías de conexión adecuadas para tal efecto.

"A mi juicio, estas medidas radican en habilitar nuevos territorios para desarrollo habitacional y construir vías de conexión entre estos sectores en la 'ciudad de arriba', promover la descentralización de comercio y servicios, mejorar significativamente el sistema de transporte público en la 'ciudad de abajo' y restringir el uso del automóvil en todo el Gran Valparaíso y en particular en el sector del borde costero de Viña del Mar y Concón.

El ejecutivo sostiene que en el área existe la capacidad de terreno suficiente para absorber la demanda de vivienda que se proyecta para los próximos años.

"Ahora, el éxito de los nuevos emprendimientos demandará un nivel importante de consenso y colaboración entre los actores públicos y privados que tienen injerencia en el desarrollo urbano de la ciudad", concluyó el gerente general de la entidad que realizó el estudio.

345.000 hogares existen actualmente en el Gran Valparaíso, donde reside cerca de un millón de personas.

32.000 hectáreas consolidadas para construir existen en el sector, la mayoría en Quilpué y Villa Alemana.

26 millones de metros cuadrados edificados hay en el Gran Valparaíso, la mayoría es habitacional.

$ 84 millones es el valor promedio de los departamentos en el sector, según consigna el estudio.