Claudio Ramírez

Las comunas de Concón y Viña del Mar son las que muestran los valores más altos en el sector de las viviendas usadas en el país, de acuerdo a un estudio realizado por Portalinmobiliario.com correspondiente al cuarto trimestre del año pasado.

El documento consigna que en Concón, el valor por metro cuadrado de un departamento alcanza las 58,8 UF lo que representa un crecimiento anual de 9,6%, mientras que en la Ciudad Jardín llega a 55,3%, anotando un alza equivalente a 8,6%. En el caso de Valparaíso aunque el valor promedio baja a 43,1 UF, el aumento es mayor llegando a un 13,3%.

En cuanto a casas, Concón también lidera con un precio de 51,7 UF por metro cuadrado seguida por Viña del Mar (43,6 UF), Quilpué (32 UF) y Valparaíso ( 31,6 UF)

"Por ejemplo, estamos viendo una tasa de crecimiento anual de departamentos en Viña del Mar de un 8,6% y en Valparaíso de un 13,3%, lo que son cifras altas en relación a las tasas de crecimiento históricas y siguen una tendencia similar a lo que veíamos en años anteriores, lo que es muy distinto a lo que estamos viendo en otras regiones y también en Santiago. Eso ha hecho que incluso, en términos relativos comparando los precios de la Quinta Región con otras regiones del país, se vayan posicionando como dentro de las comunas con los mayores precios de venta", explica el subgerente de estudios del portal especializado, Nicolás Izquierdo.

En esa línea, el ejecutivo puntualiza que lo que sucede en la zona va en una dirección diferente a lo que ocurre en el resto del país, donde las tasas han tendido a equilibrarse.

"Respecto al tema de la evolución de precios, efectivamente la Quinta Región está siendo la excepción al comportamiento que podemos ver en el resto del país donde en general se aprecia que hay una tendencia a la estabilización en el comportamiento de los precios y las tasas están tendiendo a moderarse, pero en la Región de Valparaíso vemos todavía cifras muy altas", consigna Izquierdo.

De hecho recuerda que Concón ya ocupaba la primera posición en el ránking de precios el año pasado, a diferencia de Viña del Mar que por primera vez ocupa la segunda posición desplazando a Antofagasta.

"Concón es una comuna que se ha consolidado como la que tiene los precios de departamentos más caros de regiones y vemos que Viña del Mar supera por primera vez en el cuarto trimestre de 2016 a Antofagasta que siempre ocupó el segundo lugar y que ahora fue superado por la Ciudad Jardín", subraya el profesional.

En relación a los factores que pueden influir en estas cifras hay que tomar en cuenta la demanda, que no sólo es local, y la escasez de suelo, entre otros. "Lo que nosotros vemos es que la demanda en la región se mantiene activa y además se ha visto impulsada por gente de otras áreas del país que está interesada en vivir en la zona, pero lo esperable es que el comportamiento de la región vaya sintonizando con lo que ocurre en el resto del país y lo esperable es que en los futuros resultados comencemos a ver que los valores de venta tiendan a moderarse", precisa Izquierdo.

Ante ello, lo que evidencia un aumento son los arriendos pues a diferencia de lo que ocurre con la venta de viviendas, los precios en este caso se han estabilizado estando casi a la par. Una situación que según el experto no debería prolongarse por mucho tiempo.

"Lo que hemos visto en la práctica es que el comportamiento de los precios de arriendo no puede estar desalineado durante un tiempo demasiado prolongado del que muestran los precios de venta. Lo esperable es que en los siguientes trimestres y a mediano plazo comencemos a ver como los precios de publicación de ventas debiesen tender a estabilizarse", puntualiza el ejecutivo.

Pero más allá del alto valor de las viviendas que hacen que las persones opten por el arriendo hay otro elemento que influye y no sólo en la región.

"El precio es una de las explicaciones, pero otra que es muy importante y que es bastante transversal en relación a esta mayor preferencia por arrendar está relacionada a las mayores restricciones que se tienen para el financiamiento a partir del año pasado. Exigencias como un mayor pie podrían estar detrás de esto".

Izquierdo recuerda que en la Quinta Región históricamente la preferencia por comprar ha sido superior al arriendo lo que ahora, enfatiza, está cambiando. "En Santiago, por ejemplo, esa preferencia por comprar versus arrendar históricamente ha sido como lo que hoy vemos en la Quinta Región con un 50% de preferencia por comprar y 50% por arrendar. Hoy lo que estamos viendo en la Región Metropolitana es una relación de 70% - 30%", puntualiza.

Otro aspecto que analizó el estudio realizado por el sitio especializado apuntó a la rentabilidad de las viviendas, aspecto en que en general se ve una disminución. Un hecho que responde al escenario que se da en la zona en relación a las ventas y los arriendos.

"La caída de la rentabilidad está directamente relacionada con el comportamiento de los precios. La rentabilidad se explica como la relación de los precios de arriendo en relación al precio de venta. Ahora estamos en un escenario de estabilidad en los precios de la arriendo y un alza en las ventas lo que trae como consecuencia una caída en los niveles de rentabilidad", explica.

Sin embargo, se cuentan excepciones en la zona. Uno de ellos es la comuna de Quilpué, que muestra cifras positivas en ese ítem.

"Se da una situación muy interesante en la región porque hay bastantes extremos en los niveles de rentabilidad. Tenemos por ejemplo la comuna de Quilpué que tiene los mejores (6,9%) entre todas las comunas del país analizadas y consolidándose, pues ya en el cuarto trimestre de 2015 tenía esta condición con un 6,8 % de rentabilidad", menciona el ejecutivo agregando que en el otro lado están Concón y Viña del Mar con los niveles de rentabilidad más bajos con un 4,2%.

"En general vemos comportamientos bastante disímiles y esto también está relacionado con el nivel de maduración de los mercados. Así por ejemplo vemos como Concón se asemeja mucho al comportamiento de las comunas del sector oriente de Santiago donde los niveles de rentabilidad tienden a ser más bajos", señala.

Por último en el caso de la comuna de Valparaíso ostenta una rentabilidad que alcanza un 5,2%.

"Respecto al tema de la evolución de precios, efectivamente la Quinta Región está siendo la excepción"

Nicolás Izquierdo, Subgerente de Estudios, Portalinmobiliario.com"

es el valor por metro cuadrado de un departamento usado en la comuna de Concón. 58,8 UF

se incrementó el valor en la comuna de Valparaíso pasando de 38,1 UF a 43,1 UF en sólo un año. 13,3%

de los interesados en habitar una vivienda en la región prefiere el arriendo a la compra. 50%

es la rentabilidad de una vivienda usada en la comuna de Quilpué, la más alta según el estudio. 6,9%