entender y considerar todas las condicionantes. En este caso es un suelo privado, en que el camino que se ha seguido es que el mismo privado desarrolla un proyecto que considera la recuperación del suelo y la generación de una nueva centralidad de usos mixtos y nuevos espacios públicos.

- ¿Qué fórmula alternativa existe?

- Otro camino habría sido que el Estado a través del Plan Regulador lo definiera como parque y luego lo expropiara haciendo las inversiones necesarias para su recuperación y transformación del parque. Pero para evaluar qué es mejor habría que considerar los beneficios de cada modelo con sus costos y beneficios directos e indirectos. Esto no puede ser solo voluntarismos, porque los recursos públicos que se ocupan en una cosa dejan de ser ocupados en otras. Un barrio bien hecho, con altos estándares y abierto a la comunidad puede ser un gran aporte a la ciudad. Pero el tema fundamental es ¿cuál es la visión de desarrollo para la ciudad?, y ¿cómo se abordarán las demandas de espacio público y áreas verdes en la ciudad? Esas demandas deben tener respuestas.

Complejidades urbanas

- Ahora, el proyecto de Inmobiliaria Las Salinas no plantea solo un conjunto de edificios, sino la instalación de un barrio completo, con la complejidad que ello significa. ¿Qué tan distinta es esta aproximación de otros proyectos similares en la zona y en el país? ¿Está la legislación urbana en Chile capacitada para tramitar esta idea en su globalidad?

- Estamos acostumbrados a que los desarrollos inmobiliarios extremen las condiciones normativas y pongan el foco en la rentabilidad comercial del proyecto. Por mucho que promuevan algo distinto, los proyectos se han enfocado en los "objetos edificios" más que en su aporte urbano y los barrios que se conforman. Este proyecto está proyectando un barrio y eso es un avance relevante. Otra cosa es asegurar que sea un barrio equilibrado y que no se transforme en un espacio de exclusión urbana. El tema no es solo de legislación urbana, es todo nuestro sistema de planificación territorial y la limitada perspectiva que hemos tenido de la planificación hasta el momento. Planificación no es solo regulación, es visión de desarrollo y acción colaborativa. Las condiciones normativas son clave, pero ya no basta tener una buen Plan Regulador. Uno de los desafíos es fortalecer las capacidades municipales en el ámbito de la planificación y gestión, pero también contar con los recursos necesarios para los consultores y los equipos regionales, tanto del GORE como sectoriales.

- ¿Cómo se materializa esa necesidad comunal?

- Desde mi perspectiva toda comuna debería tener equipos potentes a cargo del desarrollo de la ciudad, que están a cargo de los instrumentos y las consultoras van apoyando esos procesos. No como hoy en que se externaliza todo. Es decir, que el conocimiento vaya quedando en los equipos. Una ciudad bien planificada y gestionada genera beneficios para todos. Mejor calidad de vida para las personas y oportunidades de desarrollo. De hecho al mundo privado también le convendría contar con equipos más potentes y no seguir con la idea de que todo sería mejor si los trámites fueran más agiles y con menos burocracia. Necesitamos más y mejor burocracia para abordar las complejidades que tenemos en propiedad.

- Usted advertía la necesidad de definir un esquema de gobernanza de largo plazo para el desarrollo del terreno de Las Salinas. ¿En qué consiste esa idea?

- La conversación sobre Las Salinas no es solo sobre Las Salinas, debe ser sobre Viña del Mar y la intercomuna. Un proyecto de estas características requiere tener una proyección en el tiempo que vele por el cumplimiento de sus objetivos y con una institucionalidad adecuada al desafío. Esto implica generar acuerdos transversales que puedan apalancar el desarrollo del proyecto y viabilizar la participación de diversos actores en el proceso. Las ciudades deberían tener organismos multilaterales que proyectaran el desarrollo de la ciudad más allá de los periodos alcaldicios. En EE.UU. y Canadá existen las Planning Commissions o Comisiones de Planificación que son responsables de la visión y aprobación de los proyectos importantes. Los alcaldes eligen a quien la dirige y a algunos integrantes, pero no todos, lo cual asegura una coherencia y continuidad de las acciones.

- ¿Cómo podrían aplicarse esas comisiones de planificación a la realidad chilena o a la misma comuna?

- En Chile sería especialmente importante, ya que tenemos un sistema donde los distintos organismos del Estado no tienen como objetivo la coordinación y colaboración. Cada uno hace lo suyo y cumple sus metas. En un proyecto de estas características se podría establecer una estructura de gobernanza responsable del proyecto donde participaran la empresa y diversos actores del Estado, la sociedad civil y la academia. Hay muchas formas de constituirlo, pero lo importante es que exista y promueva el desarrollo armónico de la ciudad y del rol de esta zona en la ciudad. Los barrios singulares requieren de una gestión específica que asegure su desarrollo y la gobernanza debería abordar el apalancamiento de los diversos actores. Hay modelos de corporaciones de desarrollo que podrían ser un referente. Para que la ciudad funcione bien requiere que ocurran muchas acciones concertadas y hoy, sin una visión de desarrollo clara para la ciudad y una voluntad de colaboración, no bastarán las inversiones privadas en el predio del proyecto. Se necesitará trabajar con escenarios de desarrollo de la ciudad y sobre estos tomar decisiones con visión de futuro. Debemos parar de solo reaccionar.

- Mucho se habla sobre la participación comunitaria en este proyecto y su diseño. ¿Cree que los procesos de participación ciudadana están bien resueltos? ¿Qué tanta importancia debería tener la voz de por ejemplo los vecinos del sector, algunos de los cuales proponen incluso un plebiscito sobre el destino del paño?

- No puedo opinar de lo que se ha hecho, porque lo desconozco. Lo que puedo decir es que estos proyectos requieren un alto involucramiento comunitario con una constante interacción. Hoy se habla más de coproducción que participación. Los proyectos correctos que cumplen con la norma también se pueden caer por una inadecuada comprensión de los fenómenos sociales que deben enfrentar. Estamos viviendo momentos donde el contexto social tiene cada vez mayor incidencia. El involucramiento comunitario no es decirles que sí a todo lo que quieren los vecinos, es establecer lazos de confianza en base a acuerdos concretos. Un proyecto exitoso será el que logre establecer estas confianzas en largo plazo y sobreviva a las demandas que no pueden ser abordadas por el proyecto. La experiencia indica que una comunidad empoderada con capacidad de diálogo y no solo protesta puede ser capaz de reorientar un proyecto.

Impactos positivos y negativos

- En términos de trama urbana e impacto en el global de Viña del Mar, ¿cuáles cree que serían los principales impactos de la materialización del proyecto, tanto como aportes positivos, como externalidades negativas?

- Positivos: se recuperará un espacio muerto y contaminado. Se creará una nueva centralidad para la ciudad podría redistribuir flujos y generar nuevos empleos. Si se sensibiliza adecuadamente podría entregar soluciones habitacionales para distintos grupos y ser un referente de integración social. Nuevos espacios públicos y áreas verdes seguras para la ciudad. Negativos: impactos viales, segregación social si no tiene una adecuada integración social.

- Usted ha tenido acceso a algunas presentaciones hechas por Inmobiliaria Las Salinas sobre su proyecto, pero ¿qué elementos de un nuevo barrio viñamarino cree que están ausentes?

- Me gustaría conocer más sobre la oferta residencial y cómo se espera incorporar distintos grupos socioeconómicos en el área. Cuál será el mix de equipamiento que entregue una oferta amplia para el barrio y la ciudad con comercio para distintos grupos y no solo para la élite. Cuál será el modelo de gestión de estos equipamientos que puedan incorporar demandas de empleo de la comunidad. Cómo se están abordando las condiciones normativas que eviten que desarrollos inmobiliarios indeseados en el futuro. Cómo se está abordando la definición de estacionamientos, ya que este proyecto podría plantear menos estacionamientos de lo que exige la norma.

- La inmobiliaria ha expuesto que el proyecto tiene un componente de integración social y que incluso tiene camino avanzado con el Ministerio de Vivienda para tener en el paño oferta inmobiliaria con subsidio ¿Cree que es una fórmula que podrá resultar en dicho sector?

- Hay que buscar la fórmula de incorporar el concepto de integración social en el proyecto, no como un gesto, sino como una característica esencial del proyecto, que considero le dará viabilidad. Esto implica muchas cosas del modelo de negocio. Uno de los caminos es el desarrollo de proyectos de renta residencial que tienen la gracia de que la empresa se queda en el barrio y le interesa su desarrollo en el tiempo. Esto también podría implicar la exploración de arriendos protegidos orientados a grupos que no podrían pagar precios de mercado o adultos mayores, similar al modelo que tiene la ciudad de Nueva York.

- ¿Cree que el intenso momento político -una elección municipal, de parlamentarios, de constituyentes- puede ejercer algún tipo de presión sobre la iniciativa? ¿Qué riesgos y oportunidades representa este periodo?

- El contexto político es y será parte de la historia de este proyecto y mientras antes se reconozca su complejidad política mejor. Sería lamentable que el proyecto fracasara solo por el sentido de bajarlo. Debería ser un proyecto vivo que vaya evolucionando y perfeccionándose. 2

Los proyectos correctos que cumplen con la norma también se pueden caer por una inadecuada comprensión de los fenómenos sociales que deben enfrentar. El involucramiento comunitario no es decirles que sí a todo lo que quieren los vecinos, es establecer lazos de confianza en base a acuerdos concretos".

La conversación sobre Las Salinas no es solo sobre Las Salinas, debe ser sobre Viña del Mar y la intercomuna. Un proyecto de estas característica requiere tener una proyección en el tiempo que vele por el cumplimiento de sus objetivos y con una instucionalidad adecuada al desafío".

En un proyecto de estas características se podría establecer una estructura de gobernanza responsable del proyecto donde participaran la empresa y diversos actores del Estado, la sociedad civil y la academia. Hay muchas formas de constituirlo, pero lo importante es que exista y promueva el desarrollo armónico de la ciudad y del rol de esta zona en la ciudad".

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