Claudio Ramírez

En un año inédito marcado por la pandemia y los vaivenes económicos que ha provocado en distintos sectores, el mercado inmobiliario comienza a recuperarse poco a poco, al menos en la intención de contar con una vivienda.

Así lo consigna el Informe Trimestral de Viviendas de la Región, realizado por Portalinmobiliario.com, correspondiente al tercer trimestre de 2020 que da cuenta de una tendencia a la recuperación en la demanda en comparación al periodo precedente.

Ea así que entre abril y mayo de este año, hubo fuertes caídas en la demanda por viviendas de la Región de Valparaíso; sin embargo, en el periodo analizado, todas las comunas tuvieron crecimientos trimestrales entre el 56% y 73%.

Pese a esto, el comportamiento no fue el mismo en todas las comunas del Gran Valparaíso. Mientras que Concón subió un 11,5% y Viña del Mar un 7,1% interanual, Villa Alemana, Quilpué y Valparaíso evidenciaron caídas de 6,8%, 8% y 12,2%, respectivamente. "Si bien es una buena noticia para el rubro inmobiliario, no fue transversal a todas las comunas, ya que no todas alcanzaron los niveles prepandemia, (...) algunas aún no recuperan los niveles de cotización que acostumbraban", explicó el director de la entidad especializada, Daniel McCleary.

Demanda y oferta

Respecto a viviendas usadas, el ítem que mostró mayor dinamismo durante el periodo analizado fueron los departamentos en arriendo. En esa línea, mientras el promedio de crecimiento para arriendo y venta de casas, sumado a venta de departamentos, fue de un 29,5% anual, las visitas online a arriendo de viviendas en altura se incrementaron en un 80,8%.

"Este fenómeno podría estar relacionado a un mayor interés de usuarios de otras zonas, como Santiago, que con el teletrabajo ven más factible la posibilidad de vivir en la costa, sumado a que se encuentran precios más asequibles que en la capital", dijo el ejecutivo.

En lo referente a la demanda por precios en todo el Gran Valparaíso lo más requerido fueron departamentos entre $200.000 y $300.000, con excepción de Concón, que dominan aquellos de $300.000 y $400.000. Entre las otras ciudades existen diferencias, ya que, por ejemplo, en Viña del Mar el 41% busca departamentos entre los $200.000 y $300.000, mientras que en Valparaíso sube un 51%; en tanto Quilpué un 59% y en Villa Alemana un 63%.

En materia de oferta, el mayor incremento anual se dio en arriendo de departamentos, con un 35,5%, y el más bajo en arriendo de casas, que cayó un 17%. Por el lado de la venta de casas, este ítem bajó levemente su oferta en un 1,8%, mientras que la venta de departamentos subió un 19,3%

"Desde el punto de vista de los precios, esta es una buena noticia para quienes buscan arrendar en el Gran Valparaíso, ya que, si bien la demanda aumentó, también lo ha hecho la oferta de manera que eso genera una mayor competencia y evita que los precios aumenten de sobremanera", añadió el director.

Precios y rentabilidad

En Villa Alemana se registró el mayor crecimiento de precios de venta de departamentos, con un alza de 4,3% anual, seguido de Viña del Mar, con un incremento de 1,8% en 12 meses. Esto contrasta con Valparaíso, que cayó un 4,8%, acumulando ya cinco trimestres consecutivos de retrocesos. No obstante, desde 2017, Quilpué es la zona donde se han valorizado más los departamentos, con un aumento del 17% contra un 8,1% de Viña del Mar, 5,8% de Concón y 1,2% de Valparaíso.

En casas se observaron variaciones interanuales moderadas en todas sus comunas, siendo la más alta en Concón, con un 2,9% de aumento, Valparaíso, con un 1,9%; Villa Alemana, con un 1,5%; Viña del Mar, con un 1,1%, y Quilpué con una baja del 1%.

En el caso de arriendo de departamentos durante los últimos dos periodos, todas las comunas tuvieron caídas, siendo la mayor en Viña del Mar, con un 6,4%, y la menor en Villa Alemana, con un 2,2%. La única excepción es Quilpué donde hubo una subida de 4,8%. En casas, con excepción de Villa Alemana (-3,6%) y Valparaíso (-2,3%), el resto de las comunas tuvieron un incremento, principalmente Concón y Viña del Mar, donde los precios aumentaron 12% en un año.

En lo referente a rentabilidades brutas anuales de departamentos, Villa Alemana registró una de las más altas del país, con un 6,8%, lo que significa menos de 15 años en recuperar la inversión.

En tanto, en Concón y Viña del Mar se ubican bajo el 4%. Así, en la Ciudad Jardín se necesitan 25 años para recuperar la inversión mediante el ingreso obtenido del arriendo y 27 años en Concón.

"Esto podría estar relacionado a un mayor interés de usuarios de otras zonas, como Santiago, que con el teletrabajo ven más factible la posibilidad de vivir en la costa".

Daniel McCleary

Director de Portalinmobiliario.com

La Seremi de Transportes y Telecomunicaciones y la empresa Agdabus, que opera en la Provincia de Marga Marga, particularmente en las comunas de Limache y Olmué, establecieron un convenio para generar una Zona de Servicio que posibilitará una serie de mejoras, como la introducción de exigencias respecto a la frecuencia, regularidad y puntualidad en los servicios, además de la incorporación de buses de alto estándar y la reducción de la antigüedad promedio de los vehículos.

El convenio, que inicia de esta manera su tramitación formal, debiendo contar en este sentido con el visado de la Contraloría, posibilitará que a contar del próximo año, Limache y Olmué pasen a tener un transporte público de carácter urbano y regulado, bajo la misma figura que actualmente se utiliza en la conurbación del Gran Valparaíso y en Quintero-Puchuncaví.

Al respecto, el seremi de Transportes, José Emilio Guzmán, precisó que "este es un importante avance que logramos en uno de los sectores donde más hemos podido implementar medidas modernizadoras al transporte público. Siempre Limache-Olmué ha sido nuestro piloto de pruebas para aplicar medidas innovadoras que después podemos replicar a gran escala en el resto de la región".

Agregó, además, que el inicio de las operaciones bajo esta nueva modalidad debiese ser durante el segundo semestre de 2021, "donde inicialmente la empresa debe cumplir con un 11% de mejora en la flota con vehículos de alto estándar, con aire acondicionado, acceso a discapacitados y otros beneficios".

Mejoras

Al momento de entrar en vigencia la Zona de Servicio, la empresa tendrá un plazo de seis meses para incorporar al menos siete buses de alto estándar, de preferencia eléctricos y con acceso universal. Se fiscalizará frecuencia, regularidad y puntualidad mediante la incorporación de GPS en línea y se implementará la recaudación electrónica como medio de pago, eliminado la transacción en dinero.

También se incorporará señalización LED frontal en la totalidad de la flota, la cual, al cumplirse un año de la operación, deberá también contar con cámaras de seguridad.

Otros objetivos de la implementación de esta Zona de Servicio, cuya vigencia será de cinco años prorrogables a dos más previa evaluación, es la reducción de los años de antigüedad promedio de la flota en al menos cinco años, además del desarrollo de una app para los usuarios que les permita acceder a información en tiempo real respecto a los recorridos y la frecuencia.