La cuestionada instrucción del Ministerio de Agricultura, dictada por el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), con el fin de evaluar la suspensión o rechazo de solicitudes de certificación de proyectos de subdivisión de predios rústicos que puedan implicar un cambio de destino de los lotes a un fin habitacional, con infracción al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), puso de relieve el aumento explosivo de estas solicitudes, que se han duplicado en los últimos dos años.

Según cifras del SAG, fueron 10 mil las solicitudes en 2019 y en lo que va de este año, ya llegan a 20 mil.

La instrucción del Ministerio tiene por objetivo controlar la proliferación de proyectos inmobiliarios en zonas rurales originados por la aplicación del DL N°3.516/1980, sobre Subdivisión de Predios Rústicos. Sin embargo, esta normativa urbanística entra en conflicto con la normativa ambiental en la materia.

Desde el punto de vista ambiental, la Superintendencia del Medio Ambiente -en razonamientos compartidos por los Tribunales Ambientales- ha sancionado y/o requerido el ingreso por elusión al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), respecto de proyectos de subdivisión que contienen antecedentes que hacen presumir que se pretende ejecutar un proyecto con fines habitacionales en el inmueble rural y que requieren una autorización ambiental, conforme a la Ley N°19.300 y al Reglamento del SEIA.

Así, mientras la normativa urbanística prohíbe la ejecución de un proyecto inmobiliario en un área rural (salvo que se trate de un proyecto de viviendas sociales o subsidiadas por el Estado), la ambiental admite la ejecución, siempre que el proyecto se someta al SEIA y sea aprobado en esa instancia.

La armonización de ambas normativas para evitar estas contradicciones es imprescindible, con el objeto de transparentar el estado de situación actual respecto de proyectos habitacionales que se pretenden ejecutar en áreas rurales, además de flexibilizar las exigencias para hacer viables este tipo de proyectos en esas áreas.

De esta forma, sería recomendable modificar el DL N°3.516/1980 y el artículo 55 de la LGUC, incorporando, como una nueva excepción, a las subdivisiones y urbanizaciones que den origen a determinados proyectos inmobiliarios, los que podrían ejecutarse en área rural siempre que se sometan previamente al SEIA y obtengan una calificación ambiental favorable, con el objeto de proteger el recurso natural suelo y evitar que se formen núcleos urbanos al margen de la planificación urbana.

Adicionalmente, sería pertinente modificar el artículo 160 del Reglamento del SEIA, que establece el permiso ambiental sectorial vinculado al artículo 55 de la LGUC.

Finalmente, es necesario que el Estado avance en la planificación de las áreas rurales del país, estableciendo zonas en las que sería posible realizar proyectos inmobiliarios, y que podrían ser aquellas cuyos suelos no revistan una calidad tal que haga necesaria su conservación para destino agrícola y no generen nuevos núcleos urbanos ajenos a la necesaria planificación territorial.